多地下调二套房首付比、发补贴 ，改善族住房消费意愿几何******
新春伊始，全国多省市密集召开“新春第一会”，部署全年经济发展工作 。其中，“提振住房消费”成为多地扩内需的发力重点 。
据国金证券统计 ，截至1月30日 ，全国31个省份中已有23个召开“新春第一会”，其中江苏 、辽宁 、上海、天津、广东 、河南、云南、内蒙古8个省份发布政府工作“一号文件” 。除天津外 ，其余7个在“一号文件”中均提出支持住房需求改善 的相关内容 。
中央层面，春节假期后首个工作日召开的国务院常务会议 ，针对需求不足 的突出矛盾 ，乘势推动消费加快恢复成为经济主拉动力 ，强调“合理增加消费信贷。因城施策用好政策工具箱 ，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼工作” 。
近一周以来 ，各地“因城施策”，加快落实各类降成本措施。目前 ，已有包括郑州 、珠海、天津 、福州等核心二线城市在内 的近20城，将首套房贷利率下限降至4%以下。此外，也有如济宁 、长沙等城市，相继从放宽首套房认定标准、下调二套房的首付比例等方面，加大对改善型住房需求的信贷支持。
多名业界人士认为 ，尽管目前中央和地方边际放松房地产需求调控 的政策迭出 ，但在大部分城市的经济环境以及房价预期仍较弱的背景下，市场修复需要更长时间。“在住房需求旺盛的一二线城市，有望率先迎来市场复苏 ，楼市‘小阳春’或将在少数城市出现 。从全国来看 ，预计整体市场最早将于二季度企稳 。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静称 。
多地支持住房改善
进入2023年 ，为更有效地激活住房消费 ，多地对购买力较高 、购房需求更坚挺 的改善型购房群体给予更多关注 。
据第一财经不完全梳理，截至2月1日，在重庆 、河南 、江苏 、辽宁、广东等省份以及上海 、深圳、昆明 、济源等地区陆续召开的区域住建工作会议或稳经济会议中，或在当地发布的相关文件中 ，均明确提出，鼓励改善型住房消费 。不过，因为楼市阶段性特征不同 ，热点和非热点地区在具体做法上有所差异。
其中 ，在房价高企 的经济大省和热点城市，当地政府不约而同地将政策重点放在废除不合理 的限制性政策和降低换房门槛上 。
比如 ，苏州市1月31日出台《关于推动经济运行率先整体好转 的若干政策措施》 ，提出因城施策用足用好房地产调控政策工具箱 ，调整优化限制性政策和土地出让政策，大力支持刚性和改善性购房需求，坚持“房住不炒” ，认真落实居民个人换购住房个人所得税政策。
记者注意到，在1月中旬江苏省政府印发的《关于推动经济运行率先整体好转若干政策措施》中 ，亦然相同表述 。
广东1月28日召开的高质量发展大会提出，今年将大力促进住房消费 。因城施策实施好差别化住房信贷政策 ，积极支持刚性和改善性住房需求，为以旧换新 、以小换大、生育多子女家庭住房消费提供便利 。按规定落实个人购买住房契税及换购住房个人所得税优惠政策。
另据重庆市政府1月初发布 的“稳经济政策包” ，涉及房地产领域 的27条举措中，多项内容与改善型购房有关。
具体包括 ：调整全市差别化住房信贷政策，二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点；落实差别化房地产税收政策 ，家庭新购住房 ，在办理不动产权证前转让家庭唯一原住房的，按照第一套住房享受契税优惠政策；优化商业贷款住房套数认定 。居民在中心城区以外区县新购住房 的 ，个人住房商业贷款仅将所在区县的住房纳入套数核查范围等。
支持“先买新再卖旧” ，也是重庆市鼓励当地家庭购置改善性住房 的举措之一。根据上述稳经济政策包，对拟出售家庭唯一住房 的 ，房地产企业可延长认购期 ，支持其出售原住房；对已网签出售 的家庭唯一住房 ，可不纳入住房贷款套数核查范围。
重庆之外，截至目前 ，广州 、深圳 、武汉和浙江等多地商业银行也推出了“带押过户”业务 ，以激活当地“卖一买一”的换房需求。
而在非热点和低能级城市 ，由于当地居民购买力有限，多地政府将“激活改善型住房市场”的落脚点放在了市外购房需求上。
比如，1月20日 ，昆明发布《关于加快推动经济回稳向好的若干政策措施》，明确支持房地产企业开展市域外营销，提升新建小区优质医疗 、教育资源配套水平 ，吸引省内外中高端购房群体加快回流。
也有楼市遇冷 的地区为改善型购房者发放购房补贴 。根据河南济源示范区1月19日印发 的《2023年大力提振市场信心促进经济稳定向好政策措施》 ，在政策出台至2023年4月30日期间，对购买(以合同备案时间为准)新建商品住宅，建筑面积144平方米以上(含144平方米)户型的 ，给予15000元/套补贴。
居民愿意换房 、再置业了吗 ？
去年下半年以来 ，除个别城市外，多数城市 的限贷政策已逐步放宽，一些二线城市主城区和一线城市部分非核心区域 的限购政策亦得到调整，但这些政策效果并不显著 。
进入2023年 ，地方政府继续“因城施策”地取消不合时宜 的购房资格限制性政策 。与此同时，多地开始聚焦于从信贷等政策入手，增加改善型购房者 的消费能力。
在农历春节之后，核心二线城市降成本措施传导加快 。其中 ，郑州、沈阳 、厦门、福州、珠海 、天津等符合房贷利率下调要求 的城市，相继将首套房贷利率下限降至4%以下，进入“3”阶段；也有城市在二套房认定、贷款首付比例上做出调整 。
以湖南为例，1月31日 ，当地召开2022年金融运行形势新闻发布会 ，会议提出合理确定各市州个人住房贷款首付比下限。目前，全省13个非限购市州 的首付比下限均降至首套20% 、二套30% ；1个限购市(长沙市)的首付比政策下限首套30%、二套降至40%。
此前 ，长沙执行 的首付比例为 ，对在限购区域内购买商品住房申请商业性个人住房贷款 的购房家庭：拥有1套住房且相应贷款未结清的户籍家庭购买第二套商品住房 ，首付比例不低于45% 。此次新政后 ，长沙二套房首付比例有所下降。
除了商业贷款外 ，公积金贷款政策也是地方政府发力 的方向。比如，根据山东省济宁市住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金个人住房贷款部分政策 的通知》，首套房公积金贷款最低首付款比例调整为20% ，二套房公积金贷款最低首付款比例调整为30% 。
信贷政策持续优化之下，一些有购买力的观望者开始酝酿购房计划 ，但也有观望者选择暂缓入市。
“确实遇到了一些观望已久 、有迫切换房需求的家庭近期又开始看房了 。”一名天津某头部房产中介公司的销售人员2月1日对记者表示 ，目前 ，当地首套房贷利率可以做到3.9%。房贷成本 的降低，叠加部分商业银行推出了“带押过户”政策，缩短一二手房交易时间 ，一些换房年轻夫妇考虑先将手头的一套房产转给父母，再以首套利率置换新房 。“整个置换流程 ，大概半个月就能走完 。”
不过 ，武汉光谷片区某房产中介小王则对第一财经记者表示 ，目前，在当地开始有购买二套房或者换房打算 的客源依然寥寥 。
据他介绍 ，去年下半年以来，当地多项楼市利好政策已密集释放。比如 ，武汉首套商贷利率已在去年年底降到了3.9% 。在光谷等热门片区 ，由于处于二环外 ，近期又被调整为非限购地区，意味着首套房首付比为二成 。但即便如此 ，市场依然没有掀起太多波澜 。“一些近期交付 的楼盘，质量问题堪忧；此外 ，从房价一直看涨到房价跌跌不休，购房者心态变了。”
在中国城市经济学会房地产专委会主任、中国区域科学协会副理事长王业强看来 ，当前 ，部分刚需和首改群体仍持观望态度 的背后，可能存在多层次 的原因，如房企爆雷、烂尾问题引起的购房信心不足问题，又如受疫情冲击、收入下降影响 ，购房 的支付能力不足等 。
“解决 的措施应重点关注如何进一步优化调控措施，以恢复市场信心。同时，各地要积极响应中央促进住房消费的政策，继续扩大对置换改善购房群体的金融信贷支持。”王业强称。
而中国首席经济学家论坛研究院院长 、中国人民银行调统司原司长盛松成则认为，楼市不仅需要研究房地产领域的政策措施 ，也应与我国宏观调控政策相结合，尤其 是在当前经济下行 的背景下 。
对此 ，他近日在第一财经撰文称 ，积极的财政政策应更多向民生领域倾斜 ，并着力促进内需增加，缩短经济实现内生增长的时间 ，这是改善居民预期和提高收入 的根本途径 。同时 ，房地产领域仍应保持政策定力 ，在坚持“房住不炒”的同时 ，继续帮助行业度过困难期，但要避免过度刺激市场。此外 ，还应增加与市场 的政策沟通 ，对未来我国房地产转型方向提供更加明确的指引 ，这也有助于缓和市场的观望情绪 。
返乡创业高材生：让新鲜蔬菜从田间直达餐桌******
(新春走基层)返乡创业高材生 ：让新鲜蔬菜从田间直达餐桌
中新网襄阳1月11日电 题：返乡创业高材生 ：让新鲜蔬菜从田间直达餐桌
作者 胡传林 陈霜
1月11日一大早 ，湖北省襄阳市东津新区东津镇畜牧场汤畈村，张安辉和村民们正忙着在田间采摘新鲜蔬菜。花菜、大白菜、茄子 、苦瓜 、西红柿 、西芹等十几种新鲜蔬菜被按单配置 ，将装车运至居民家中。
今年45岁 的张安辉 是襄阳市东津新区东津镇人 ，2001年从华中农业大学毕业后分配到当时的襄北农场，端上了那个年代很多人羡慕的“铁饭碗”。可张安辉并不甘心 ，仅仅半年之后 ，他就辞去公职，跑到广东学习生猪养殖技术，并靠养猪在当地赚到了人生 的“第一桶金” 。
流转的土地先施农家肥改善土质 胡传林 摄2008年，张安辉回乡投建养猪厂 。但创业之路并不顺利 ，因资金链断裂，张安辉最初兴建的养猪厂中途夭折。两年后，他又在家附近 的东津镇畜牧场建设养猪厂，凭借精细化管理和对市场规律 的准确把握，如今已发展成为年出栏生猪达10万头 ，实现年经营产值过亿元 的现代化养殖场 ，吸纳周边上百村民就业 。
“现代农业天地广阔，除了养殖业，生态农业、休闲农业、互联网农业等都大有可为 。”富裕起来的张安辉又开始探寻新 的农业发展之路。
东津镇素有襄阳“菜篮子”之称，但农民辛苦种菜 ，要么卖不出去 ，要么赚不了几个钱，张安辉看在眼里 ，急在心里。如何让这个“菜篮子”更新鲜、更绿色，同时又能让村民得到更多实惠 ，成为他努力的方向 。
刚刚起步 的蔬果种植基地 陈霜 摄2022年以来 ，张安辉尝试种植有机蔬菜 ，并大胆采用新型产业模式——在配送大型超市 的同时 ，推出“新鲜时蔬进小区”服务，让新鲜蔬菜从田间直达市民餐桌。
目前，张安辉牵头成立的农业合作社流转土地500余亩 。其中，养殖场占地200亩 ，采取“合作社+基地+农户”的运营模式，蔬果种植基地300多亩 。养殖场产生 的粪便做成有机肥输送到田间地头，废弃菜叶加工后变成猪鸡鸭饲料，养殖种植相得益彰，实现污废循环利用 。
张安辉说，如今很少年轻人从事农业生产，希望通过自己的带动能让更多年轻人了解农业、投身农业 。(完)
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